Mutui per giovani under 36: agevolazioni e vantaggi nel 2025
Acquistare la prima casa è sempre stato un passo importante nella vita di un giovane, ma spesso anche un obiettivo difficile da raggiungere a causa delle difficoltà nell'accesso al credito e degli elevati costi iniziali. Nel 2025, grazie a una serie di misure varate dal Governo e confermate per l'anno in corso, i giovani under 36 possono finalmente accedere a condizioni particolarmente favorevoli.
Queste agevolazioni, che spaziano dalle esenzioni fiscali alle garanzie statali fino ai tassi di interesse ridotti, hanno l'obiettivo di supportare concretamente i giovani nel loro percorso verso l'indipendenza abitativa. In questa guida completa, analizzeremo nel dettaglio tutte le opportunità disponibili nel 2025, i requisiti necessari e le procedure per accedervi.
Indice dei contenuti
- Panoramica delle agevolazioni per under 36
- Esenzioni fiscali e agevolazioni tributarie
- Il Fondo di Garanzia: mutui fino al 100%
- Requisiti per accedere alle agevolazioni
- Come richiedere un mutuo agevolato
- Confronto dei tassi agevolati sul mercato
- Case study: quanto puoi risparmiare
- Domande frequenti sui mutui per giovani
Panoramica delle agevolazioni per under 36
Il pacchetto di agevolazioni per i giovani under 36 nel 2025 rappresenta una delle misure più vantaggiose mai introdotte per facilitare l'acquisto della prima casa. Queste agevolazioni operano su diversi fronti, creando un ecosistema di supporto che riduce significativamente gli ostacoli all'acquisto.
Esenzioni fiscali
Eliminazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sull'acquisto della prima casa, con un risparmio che può superare i 3.000€.
Garanzie statali
Accesso al Fondo di Garanzia con copertura fino all'80% del valore del mutuo, che consente finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile.
Tassi agevolati
Condizioni di tasso particolarmente favorevoli offerte dalle banche aderenti alle iniziative per i giovani.
L'obiettivo di queste misure è duplice: da un lato ridurre la barriera d'ingresso al mercato immobiliare per i giovani, dall'altro stimolare l'economia e il settore edilizio attraverso un incremento delle compravendite. Le agevolazioni sono particolarmente significative perché intervengono sia nella fase iniziale dell'acquisto (riducendo le imposte) sia nella fase di finanziamento (facilitando l'accesso al credito).
Consiglio dell'esperto
Per massimizzare i vantaggi, è consigliabile combinare tutte le agevolazioni disponibili. Ad esempio, utilizzare sia le esenzioni fiscali che il Fondo di Garanzia, e confrontare diverse banche per individuare i tassi più vantaggiosi. Questo approccio "integrato" può portare a un risparmio complessivo che supera facilmente i 10.000€.
Esenzioni fiscali e agevolazioni tributarie
Una delle componenti più vantaggiose del pacchetto di agevolazioni per i giovani under 36 è l'esenzione totale da alcune imposte che normalmente gravano sull'acquisto di un immobile. Questi benefici fiscali possono tradursi in un risparmio immediato di diverse migliaia di euro.
Esenzioni dalle imposte per acquisti da privati
Per chi acquista da un venditore privato (non soggetto IVA), le agevolazioni prevedono:
- Esenzione dall'imposta di registro (normalmente pari al 2% del valore catastale dell'immobile)
- Esenzione dall'imposta ipotecaria (normalmente fissata a 50€)
- Esenzione dall'imposta catastale (normalmente fissata a 50€)
Agevolazioni per acquisti da costruttori o imprese
Per chi acquista da un soggetto IVA (costruttore, impresa), le agevolazioni prevedono:
- IVA al 4% (non è prevista esenzione, ma si applica l'aliquota agevolata per prima casa)
- Credito d'imposta pari all'IVA pagata, da utilizzare in compensazione o in dichiarazione dei redditi
- Esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale
Esempio di risparmio fiscale
Consideriamo l'acquisto di un appartamento con valore catastale di €150.000 da un privato:
- Imposta di registro (senza agevolazioni): €3.000 (2% di €150.000)
- Imposta ipotecaria e catastale (senza agevolazioni): €100 (€50 + €50)
- Totale imposte senza agevolazioni: €3.100
- Totale imposte con agevolazioni under 36: €0
- Risparmio netto: €3.100
Credito d'imposta per l'IVA
Nel caso di acquisti da costruttori, sebbene l'IVA vada comunque pagata al 4%, è previsto un credito d'imposta di pari importo. Questo credito può essere utilizzato:
- In detrazione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali
- In diminuzione delle imposte sui redditi (IRPEF)
- In compensazione di altri tributi e contributi tramite modello F24
Questa misura è particolarmente vantaggiosa per chi acquista immobili di nuova costruzione o ristrutturati da imprese, consentendo di recuperare interamente l'IVA versata, che può rappresentare una somma considerevole.
Attenzione: Le agevolazioni fiscali per under 36 sono applicabili solo agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2025 e richiedono un ISEE non superiore a €40.000 annui. Verifica sempre la tua situazione specifica prima di procedere all'acquisto.
Il Fondo di Garanzia: mutui fino al 100%
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa rappresenta uno strumento fondamentale per i giovani under 36, perché supera uno degli ostacoli principali all'acquisto: la necessità di disporre di un significativo capitale iniziale per l'anticipo.
Come funziona il Fondo di Garanzia
Il Fondo offre una garanzia pubblica che copre una parte del rischio di credito assunto dalla banca, facilitando così la concessione di mutui anche in assenza di un sostanzioso anticipo o di solide garanzie personali. Nel 2025, per i giovani under 36 con ISEE non superiore a €40.000, la garanzia copre fino all'80% della quota capitale del mutuo.
Vantaggi per i giovani under 36
Per i giovani under 36, il Fondo di Garanzia offre benefici sostanziali:
- Possibilità di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell'immobile (contro l'80% standard)
- Priorità nell'accesso al Fondo rispetto ad altre categorie
- Riduzione dei costi accessori grazie alle garanzie statali
- Maggiore flessibilità nei requisiti reddituali richiesti dalle banche
Requisiti dell'immobile e limiti del finanziamento
Per accedere alla garanzia del Fondo, l'immobile deve rispettare alcune caratteristiche:
- Non appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9)
- Essere adibito ad abitazione principale del mutuatario
- Il mutuo non può superare i €250.000
Consiglio dell'esperto
Anche se il Fondo permette di ottenere un mutuo al 100%, valuta sempre se hai la possibilità di versare un piccolo anticipo. Un finanziamento al 90-95% può garantirti condizioni di tasso più vantaggiose rispetto al 100%, con un significativo risparmio a lungo termine. Calcola sempre il costo totale del mutuo, non solo l'importo della rata mensile.
Requisiti per accedere alle agevolazioni
Per beneficiare delle agevolazioni sui mutui dedicati ai giovani under 36, è necessario rispettare una serie di requisiti specifici. Verificare attentamente questi criteri prima di procedere con la richiesta è fondamentale per evitare sorprese.
Requisiti anagrafici e economici
- Età: Non aver compiuto 36 anni nell'anno di stipula del rogito (per le coppie, basta che uno dei due rispetti questo requisito)
- ISEE: Indicatore della Situazione Economica Equivalente non superiore a €40.000 annui
- Residenza: Non è richiesta la cittadinanza italiana, ma è necessario essere residenti in Italia (o impegnarsi a trasferire la residenza)
Requisiti relativi all'immobile
- Prima casa: L'immobile deve essere destinato ad abitazione principale
- Categoria catastale: Non deve appartenere alle categorie di lusso (A1, A8, A9)
- Tempistica: La residenza deve essere stabilita entro 18 mesi dall'acquisto
Vincoli di proprietà
Per accedere alle agevolazioni, è necessario rispettare anche specifici vincoli relativi ad altre proprietà immobiliari:
- Non essere titolari, nemmeno in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel comune in cui si trova l'immobile da acquistare
- Non essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa
Importante: Se possiedi già un'abitazione, puoi comunque accedere alle agevolazioni per giovani a condizione di venderla entro un anno dal nuovo acquisto. Questa clausola ti permette di migliorare la tua situazione abitativa senza perdere i benefici.
Documenti necessari per la richiesta
Per avviare la procedura di richiesta, dovrai preparare la seguente documentazione:
- Documento d'identità e codice fiscale
- Certificazione ISEE in corso di validità
- Documentazione reddituale (ultime buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi)
- Preliminare di compravendita o proposta di acquisto
- Documentazione relativa all'immobile (visura catastale, planimetria)
- Autocertificazione dei requisiti per le agevolazioni prima casa
Come richiedere un mutuo agevolato
Richiedere un mutuo agevolato per giovani under 36 richiede una procedura specifica, che è importante seguire correttamente per non perdere l'accesso ai benefici. Ecco i passaggi fondamentali da seguire nel 2025.
Fase 1: Ricerca e confronto
Individua le banche aderenti al Fondo di Garanzia e confronta le offerte specifiche per under 36. Utilizza il nostro calcolatore per simulare diverse soluzioni.
Fase 2: Pre-approvazione
Richiedi una valutazione preliminare alla banca scelta, presentando la documentazione reddituale e una stima delle tue esigenze di finanziamento.
Fase 3: Scelta dell'immobile
Una volta ottenuta la pre-approvazione, procedi con la ricerca dell'immobile che risponda ai requisiti delle agevolazioni.
Fase 4: Domanda formale
Presenta la domanda formale di mutuo con tutta la documentazione richiesta, compresi i dettagli dell'immobile scelto.
Fase 5: Approvazione finale
Dopo la valutazione della banca e la perizia sull'immobile, riceverai l'approvazione finale con le condizioni definitive.
Fase 6: Stipula del mutuo
Firma del contratto di mutuo e del rogito, assicurandoti che vengano applicate tutte le agevolazioni previste.
Tempistiche da considerare
Il processo di richiesta e approvazione di un mutuo agevolato può richiedere tempo, è quindi importante pianificare con anticipo:
- Pre-approvazione: 1-2 settimane
- Valutazione formale della richiesta: 3-4 settimane
- Perizia e verifica documentazione immobile: 1-2 settimane
- Preparazione atto e stipula: 1-2 settimane
In totale, dovresti prevedere circa 6-10 settimane dal momento della pre-approvazione alla stipula finale.
Consiglio dell'esperto
Quando negozi con il venditore dell'immobile, includi nel preliminare una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo con le agevolazioni under 36. Questo ti proteggerà nel caso in cui, per qualsiasi motivo, non potessi accedere ai benefici previsti, dandoti la possibilità di recedere dal contratto senza penali.
Confronto dei tassi agevolati sul mercato
Nel 2025, molte banche offrono condizioni particolarmente vantaggiose per i mutui destinati ai giovani under 36, spesso in combinazione con l'accesso al Fondo di Garanzia. Analizziamo le principali tipologie di offerte disponibili sul mercato e i relativi tassi.
Mutui a tasso fisso per giovani
I mutui a tasso fisso garantiscono una rata costante per tutta la durata del finanziamento, proteggendo da eventuali rialzi dei tassi di interesse. Nel 2025, le offerte per under 36 presentano condizioni particolarmente competitive:
Mutui a tasso variabile per giovani
I mutui a tasso variabile offrono inizialmente rate più basse, ma sono soggetti a variazioni in base all'andamento dei tassi di riferimento. Nel 2025, le offerte per under 36 includono:
* Il risparmio sui tassi variabili è calcolato sui primi 5 anni, poiché successivamente dipenderà dall'andamento dei tassi di riferimento.
Nota: I tassi indicati sono medi di mercato a Marzo 2025. Le condizioni effettive possono variare in base alla banca, al profilo del richiedente e alla tipologia di immobile. Utilizza il nostro calcolatore per simulazioni personalizzate.
Opzioni mutuo al 100% vs mutuo con anticipo
Una delle scelte fondamentali quando si richiede un mutuo agevolato è la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell'immobile. Ecco un confronto tra mutui al 100% (senza anticipo) e mutui con anticipo:
Utilizzando il nostro calcolatore di rata del mutuo, puoi simulare diverse combinazioni di importo, durata e tasso per trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze e possibilità.
Case study: quanto puoi risparmiare
Per comprendere meglio l'impatto concreto delle agevolazioni per giovani under 36, analizziamo un caso pratico comparando i costi totali di acquisto con e senza agevolazioni nel 2025.
Scenario: Acquisto prima casa da €200.000
Maria e Luca, 34 e 32 anni, con ISEE di €38.000, vogliono acquistare un appartamento di €200.000. Confrontiamo i costi con e senza le agevolazioni per under 36:
Analisi dei risultati:
- Risparmio immediato: €3.100 in imposte + €40.000 di anticipo non necessario
- A lungo termine: Considerando il vantaggio di non dover anticipare €40.000 (che potrebbero essere investiti o utilizzati per altre necessità), il bilancio rimane positivo nonostante il maggiore importo degli interessi.
- Accessibilità: Senza le agevolazioni, Maria e Luca avrebbero dovuto risparmiare per anni per raggiungere l'anticipo di €40.000, ritardando significativamente l'acquisto.
Impatto sul lungo periodo
Quando si valutano le agevolazioni, è importante considerare sia il risparmio immediato che gli aspetti a lungo termine:
- Patrimonializzazione precoce: L'acquisto anticipato permette di costruire equity nell'immobile anziché pagare un affitto
- Stabilità abitativa: Protezione dall'aumento dei canoni di locazione e maggiore sicurezza
- Flessibilità finanziaria: La liquidità non impegnata nell'anticipo può essere utilizzata per altri investimenti o emergenze
Consiglio dell'esperto
Se disponi già di un capitale per l'anticipo, valuta comunque la possibilità di utilizzare il mutuo al 100% e investire la somma risparmiata. In alternativa, puoi richiedere un mutuo al 90-95% ottenendo un tasso leggermente più vantaggioso del 100%, ma comunque beneficiando delle altre agevolazioni under 36.
Domande frequenti sui mutui per giovani
Sì, puoi accedere alle agevolazioni under 36 se non hai ancora compiuto 36 anni nell'anno in cui viene stipulato l'atto di acquisto. Ad esempio, se compi 36 anni a ottobre 2025, puoi beneficiare delle agevolazioni per qualsiasi atto stipulato entro il 31 dicembre 2025. La data di riferimento è quella del rogito notarile, non quella della richiesta di mutuo o del preliminare di vendita.
No, le agevolazioni per i giovani under 36 sono riservate esclusivamente all'acquisto della prima casa, cioè dell'abitazione principale in cui il richiedente stabilirà la propria residenza. L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9) e il richiedente deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Le seconde case sono escluse da queste agevolazioni.
La maggior parte delle banche italiane aderisce al Fondo di Garanzia per la Prima Casa, ma le condizioni specifiche offerte agli under 36 possono variare significativamente. Tra gli istituti più attivi nel 2025 ci sono le principali banche nazionali (Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, Banco BPM), diverse banche online (ING, Widiba, CheBanca!) e molte banche di credito cooperativo. È consigliabile confrontare le offerte di più istituti, poiché oltre alla garanzia statale, alcune banche aggiungono ulteriori vantaggi specifici per i giovani.
Sì, nel caso di acquisto da parte di una coppia (sposata o convivente), è sufficiente che uno dei due acquirenti rispetti il requisito anagrafico (essere under 36) e quello economico (ISEE non superiore a €40.000) per accedere alle agevolazioni fiscali e al Fondo di Garanzia. Si noti che il requisito ISEE si riferisce al nucleo familiare nel suo complesso, mentre il requisito anagrafico deve essere soddisfatto da almeno uno dei due acquirenti.
Se vendi l'immobile acquistato con le agevolazioni prima di 5 anni dal rogito, perdi i benefici fiscali ottenuti, a meno che non acquisti entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale. In caso di decadenza dai benefici, dovrai versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%. Questa regola vale per tutte le agevolazioni prima casa, incluse quelle specifiche per under 36. Il Fondo di Garanzia, invece, continua a operare sul mutuo anche in caso di vendita dell'immobile, poiché la garanzia è legata al finanziamento, non all'immobile stesso.
Sì, uno dei vantaggi significativi delle agevolazioni per under 36 è proprio la maggiore accessibilità al credito anche per chi ha forme contrattuali meno stabili. Grazie al Fondo di Garanzia, che copre fino all'80% del rischio per la banca, anche i lavoratori con contratto a tempo determinato, partita IVA recente o lavoro autonomo possono ottenere più facilmente un mutuo. Le banche valutano comunque la continuità lavorativa e la capacità di reddito, ma i criteri sono generalmente più flessibili rispetto ai mutui standard.
Sei under 36 e stai pensando di acquistare casa?
Utilizza il nostro calcolatore per simulare diverse soluzioni di mutuo e scoprire quanto potresti risparmiare grazie alle agevolazioni disponibili nel 2025.
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