Quanto mutuo posso permettermi con il mio stipendio? Qual è l'importo massimo che una banca mi concederebbe? Le banche utilizzano una serie di parametri per valutare la tua affidabilità finanziaria e determinare il massimo importo che puoi richiedere. In questa guida ti spieghiamo come funziona.
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Il rapporto rata/reddito
Il rapporto rata/reddito è il principale criterio utilizzato dalle banche: rappresenta la percentuale del reddito netto mensile destinata alla rata del mutuo. In Italia, la maggior parte delle banche impone che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile.
Esempi pratici:
- Reddito netto di 2.000 €/mese → rata massima: 600-700 €
- Reddito netto di 3.500 €/mese → rata massima: 1.050-1.225 €
- Reddito netto di 5.000 €/mese → rata massima: 1.500-1.750 €
Anche se le banche consentono fino al 35%, è consigliabile mantenere la rata entro il 25-30% per avere un margine di sicurezza.
Come viene valutato il reddito
- Stipendio da lavoro dipendente (tempo indeterminato): considerato al 100%
- Reddito da lavoro autonomo/professionale: spesso al 70-80%, media ultimi 2-3 anni
- Redditi da locazione: generalmente al 60-80%
- Altri redditi regolari: valutati caso per caso
Fattori che influenzano il massimo mutuo ottenibile
Oltre al rapporto rata/reddito, le banche considerano:
Durata del mutuo: più lunga riduce la rata e aumenta il capitale finanziabile, ma comporta più interessi. Tasso di interesse: un tasso più basso permette di ottenere di più con la stessa rata. Età del richiedente: il mutuo deve solitamente estinguersi entro i 75-80 anni. Affidabilità creditizia: buona storia CRIF aumenta le possibilità.
Il ruolo del contratto di lavoro
| Tipo di contratto | Valutazione banca | Reddito considerato |
|---|---|---|
| Tempo indeterminato | Molto positiva | 100% |
| Tempo determinato | Moderata | Condizionato a prospettive di rinnovo |
| Libero professionista | Cauta | 70-80% media ultimi anni |
| Lavoratore autonomo | Cauta | 70-80% media ultimi anni |
| Stagionale/Occasionale | Restrittiva | Difficilmente considerato |
Se hai un contratto a tempo determinato, dimostrare la continuità lavorativa nello stesso settore negli ultimi anni migliora le possibilità, anche con datori diversi.
Come calcolare il massimo importo del mutuo
Passaggio 1: calcola la rata massima sostenibile.
Rata massima = Reddito netto mensile × 30-35%
Esempio: con reddito di 3.000 €, la rata massima è 3.000 × 0,33 = 990 €.
Passaggio 2: dalla rata massima, calcola il capitale finanziabile usando la formula inversa dell'ammortamento alla francese (o usa il nostro calcolatore).
Con una rata di 990 €, tasso 3% e durata 25 anni, il capitale massimo finanziabile è circa 209.000 €. A 20 anni scende a circa 179.000 €, a 30 anni sale a circa 234.000 €.
Ricorda che le banche finanziano generalmente fino all'80% del valore dell'immobile (LTV). Per un mutuo di 200.000 €, l'immobile deve valere almeno 250.000 €.
Consigli per aumentare il capitale finanziabile
1. Riduci altri debiti: estinguere finanziamenti in corso libera capacità di rimborso. Se stai pagando 200 €/mese per un prestito auto, quei 200 € si aggiungono alla tua capacità di mutuo.
2. Aumenta l'anticipo: un anticipo maggiore riduce l'importo da finanziare e migliora il LTV, ottenendo tassi più vantaggiosi.
3. Cointestatario o garante: aggiungere un cointestatario con reddito proprio aumenta la capacità di rimborso del nucleo.
4. Allunga la durata: passare da 20 a 30 anni riduce la rata del 25-30%, aumentando significativamente il capitale ottenibile.
5. Migliora il profilo CRIF: paga puntualmente le rate esistenti, evita scoperti di conto e riduci l'utilizzo delle carte revolving.
6. Valuta le agevolazioni: il Fondo di Garanzia prima casa permette di ottenere mutui fino al 100% del valore, eliminando la necessità dell'anticipo del 20%.