Calcolatore rata mutuo
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Come funziona il calcolo della rata
Per calcolare la rata mensile del mutuo servono tre dati: l'importo finanziato, la durata in mesi e il tasso di interesse annuo (TAN).
Il nostro calcolatore utilizza la formula dell'ammortamento alla francese, il metodo adottato da tutte le banche italiane per i mutui ipotecari. Con questo sistema la rata resta costante per tutta la durata del mutuo: nelle prime rate si pagano più interessi e meno capitale, poi il rapporto si inverte progressivamente.
La formula è: R = C × r × (1+r)n / [(1+r)n - 1], dove C è il capitale, r il tasso mensile (tasso annuo diviso 12) e n il numero di rate. Il calcolatore esegue questo calcolo automaticamente.
Con un tasso fisso la rata non cambia mai. Con un tasso variabile, legato all'Euribor, la rata può salire o scendere nel tempo. In entrambi i casi, la formula di partenza è la stessa.
Cosa influenza la rata del mutuo
Quattro fattori determinano l'importo della rata mensile:
1. Importo finanziato. Più chiedi alla banca, più alta sarà la rata. Su un mutuo da 200.000 € a 25 anni al 3%, la rata è di circa 948 €. Con 150.000 € scende a circa 711 €.
2. Durata del mutuo. Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali. Un mutuo da 150.000 € al 3% costa 843 € al mese su 20 anni, ma solo 632 € su 30 anni — però paghi quasi 28.000 € di interessi in più.
3. Tasso di interesse (TAN). È il fattore che incide di più sul costo complessivo. Su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, la differenza tra un tasso del 3% e del 3,5% è di circa 43 € al mese — oltre 12.800 € in più sull'intera durata.
4. Tipo di ammortamento. In Italia si usa quasi esclusivamente l'ammortamento alla francese (rata costante). L'ammortamento italiano (quota capitale costante, rata decrescente) è molto raro.
Piano di ammortamento: cos'è e come leggerlo
Il piano di ammortamento è la tabella che mostra, rata per rata, come si ripartisce il pagamento tra quota capitale (la parte che riduce il debito) e quota interessi (il costo del finanziamento).
Nei primi anni la quota interessi è molto alta e quella capitale bassa. Col passare del tempo il rapporto si inverte: verso la fine del mutuo quasi tutta la rata va a ridurre il debito residuo.
Capire questo meccanismo è importante per valutare operazioni come l'estinzione anticipata: conviene di più nei primi anni, quando gli interessi pesano di più.
Vuoi vedere il piano completo? Vai al calcolatore del piano di ammortamento.
Esempi di calcolo rata mutuo per importo
Per avere un'idea immediata di quanto costa mensilmente un mutuo, ecco una tabella con le rate mensili calcolate al tasso fisso del 3% per le durate più comuni (20, 25, 30 anni). I valori derivano dalla formula standard dell'ammortamento alla francese al tasso indicato, non da una rilevazione di mercato.
| Importo mutuo | Rata 20 anni | Rata 25 anni | Rata 30 anni | Interessi totali (25 anni) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 277 € | 237 € | 211 € | 21.130 € |
| 80.000 € | 444 € | 379 € | 337 € | 33.809 € |
| 100.000 € | 555 € | 474 € | 422 € | 42.263 € |
| 120.000 € | 665 € | 569 € | 506 € | 50.715 € |
| 150.000 € | 832 € | 711 € | 632 € | 63.395 € |
| 180.000 € | 998 € | 853 € | 759 € | 76.074 € |
| 200.000 € | 1.109 € | 948 € | 843 € | 84.527 € |
| 250.000 € | 1.387 € | 1.186 € | 1.054 € | 105.660 € |
| 300.000 € | 1.664 € | 1.423 € | 1.265 € | 126.791 € |
Per calcoli con altri tassi o durate personalizzate, usa il simulatore qui sopra. Per il quadro completo importo per importo — rata, interessi totali e reddito necessario da 50.000 a 500.000 € — c'è la guida agli importi del mutuo.
Se invece parti dall’altro capo del problema — hai uno stipendio e vuoi sapere quale importo è sostenibile — la risposta è in quanto mutuo puoi ottenere con il tuo reddito.
Tassi mutuo Agosto 2026: fisso e variabile
I tassi dei mutui in Italia si formano su due indici — Euribor per il variabile e l’IRS per il fisso — ma l’indice non è il tasso che ti propone la banca: a quello si somma lo spread. Per questo in tabella riportiamo i tassi realmente applicati dalle banche italiane sui nuovi mutui per acquisto casa, rilevati ogni mese dalla Banca Centrale Europea.
| Tipologia | Tasso medio applicato |
|---|---|
| Media su tutti i nuovi mutui casa | 3,40% |
| Variabile (fissazione fino a 1 anno) | 2,99% |
| Fisso da 1 a 5 anni | 3,63% |
| Fisso da 5 a 10 anni | 3,79% |
| Fisso oltre 10 anni | 3,56% |
| Media area euro | 3,52% |
Fonte: BCE, dataflow MIR — rilevazione luglio 2026. Euribor 3 mesi 2,51% (agosto 2026). Aggiornamento automatico dei dati: 14 settembre 2026.
Per capire se il livello attuale è alto o basso rispetto al passato abbiamo ricostruito la serie storica dal 2003: oggi siamo al 78° percentile degli ultimi dieci anni. Sul confronto tra le due formule, tasso fisso o variabile: quale scegliere.
Come calcolare la rata del mutuo in 3 passi
Il calcolatore in cima alla pagina rende il calcolo immediato, ma se vuoi capire passo-passo come si arriva al risultato:
- Inserisci l'importo del mutuo — La cifra che chiederai alla banca. In Italia, le banche finanziano in genere fino all'80% del valore dell'immobile (rapporto LTV), con eccezioni per mutui giovani fino al 100%.
- Scegli la durata — Da 10 a 30 anni, convertibile in mesi. Durate lunghe abbassano la rata ma aumentano gli interessi totali. La durata media in Italia è 25 anni.
- Indica il tasso di interesse (TAN) — Il valore che ti è stato proposto dalla banca o un tasso indicativo. Puoi consultare la sezione tassi per i valori attuali.
Il calcolatore restituisce immediatamente: rata mensile, costo totale del mutuo, totale interessi pagati, e confronto con scenari +5 / −5 anni. Puoi anche fare il calcolo inverso: partire dalla rata per sapere quanto puoi chiedere di mutuo, o partire dall'importo per scoprire la durata necessaria.
Domande frequenti
Come si calcola la rata di un mutuo?
Qual è la formula per calcolare la rata del mutuo?
Quanto costa la rata di un mutuo da 100.000 euro?
Che differenza c'è tra TAN e TAEG nel calcolo della rata?
Come funziona l'ammortamento alla francese?
Come confrontare due mutui diversi?
Posso calcolare la rata del mutuo prima casa?
Il calcolo della rata include le spese accessorie?
Qual è la rata di un mutuo di 150.000 euro a 25 anni?
Cosa conviene di più nel 2026: tasso fisso o variabile?
Quanto mutuo posso ottenere con 2.000 euro di stipendio?
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