Spese Acquisto Casa con Mutuo: La Lista Completa

Mi è capitato un cliente, qualche anno fa, che dopo aver chiuso un mutuo da 160.000€ per una casa da 200.000€ si è ritrovato al rogito senza abbastanza liquidità. Non aveva messo a bilancio il notaio, l'imposta di registro, la perizia, l'istruttoria. Tutto insieme gli mancavano circa 8.000€. Abbiamo rischiato di far saltare il rogito per colpa di un errore di preventivazione.

È uno dei problemi più frequenti di chi compra casa col mutuo: la rata la calcolano tutti, le spese accessorie troppi le sottovalutano. E parliamo di 10.000-15.000€ facili, a volte di più. Ecco la lista completa, voce per voce, con cifre realistiche per un acquisto tipo.

Quello che paghi alla banca

Cominciamo da qui, perché sono le spese in parte già incluse nel TAEG e che la banca richiede al momento della stipula o nelle prime rate.

Istruttoria

È la fattura per il lavoro che la banca fa sulla tua richiesta: analisi reddito, verifica storia creditizia, valutazione della fattibilità dell'operazione. Si paga in percentuale: 0,5-1% dell'importo del mutuo.

Su 200.000€ di mutuo: tra 1.000 e 2.000€. Alcune banche applicano un importo fisso (500-800€ tipicamente), altre ancora azzerano l'istruttoria come leva commerciale — è una delle voci su cui vale la pena negoziare.

Perizia

Il perito della banca valuta l'immobile che vuoi comprare. Costa 200-400€, a carico tuo. Serve alla banca per accertarsi che il valore della garanzia sia adeguato al prestito — e in alcuni casi, come ho visto più volte, la perizia abbassa il valore rispetto al prezzo pagato, con la conseguenza che ti danno meno mutuo di quello sperato. Non puoi contestarla: è una valutazione tecnica.

Conto corrente collegato

Alcune banche pretendono che tu apra un conto presso di loro per l'addebito delle rate. Se lo fai, aggiungi canone, bolli, spese di gestione — indicativamente 50-120€ all'anno. Non è enorme preso da solo, ma su 25 anni parliamo di 1.250-3.000€. Vale la pena chiedere se è davvero obbligatorio o se si può evitare.

Il notaio, la voce più pesante

Il notaio è obbligatorio sia per l'atto di compravendita (il rogito) sia per l'atto di mutuo. Le spese notarili non sono incluse nel TAEG — sono una partita a sé e rappresentano una delle voci più consistenti dell'intera operazione.

Atto di mutuo. Il notaio redige l'atto con cui la banca iscrive l'ipoteca sull'immobile. Il costo dipende dall'importo del mutuo e dall'onorario del notaio. Su un mutuo tra 160.000-200.000€ parliamo indicativamente di 1.500-3.000€.

Atto di compravendita. È l'atto che trasferisce la proprietà dal venditore all'acquirente. Il costo dipende dal valore catastale dell'immobile. Indicativamente 1.500-2.500€.

In totale, le spese notarili su un acquisto con mutuo ballano tra i 3.000 e i 5.500€. Un consiglio che do sempre: chiedi più preventivi a notai diversi. Gli onorari non sono fissi e la differenza tra uno studio e un altro può essere di 500-800€, talvolta più. È tempo ben speso.

Le imposte: prima casa fa una bella differenza

Qui entra in gioco uno dei vantaggi fiscali più importanti del sistema italiano: le agevolazioni prima casa. Il regime cambia parecchio a seconda che tu stia acquistando la prima casa o no, e a seconda che il venditore sia un privato o un costruttore soggetto a IVA.

Imposta sostitutiva sul mutuo

Si paga direttamente alla banca al momento dell'erogazione:

• 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa
• 2% per la seconda casa

Su un mutuo da 160.000€ prima casa: 400€. Stesso importo ma seconda casa: 3.200€. La differenza non è un dettaglio.

Acquisto da privato

Se compri da un privato (la gran parte dei casi per le abitazioni esistenti):

• Prima casa: imposta di registro al 2% del valore catastale (minimo 1.000€), più imposte ipotecaria e catastale fisse (50€ + 50€)
• Non prima casa: imposta di registro al 9% del valore catastale, più imposte ipotecaria e catastale fisse (50€ + 50€)

Acquisto da costruttore (soggetto a IVA)

Se compri dal costruttore (tipico per gli immobili nuovi o ristrutturati integralmente):

• Prima casa: IVA al 4% sul prezzo di vendita, più imposte fisse (200 + 200 + 200€)
• Non prima casa: IVA al 10% sul prezzo (22% per immobili di lusso), più imposte fisse

Due esempi per capire l'ordine di grandezza: acquisto da privato di 200.000€ come prima casa, con valore catastale di 120.000€, paghi circa 2.400€ di imposta di registro. Lo stesso immobile da costruttore come prima casa paga IVA al 4% su 200.000€, quindi 8.000€. La differenza tra le due modalità è di oltre 5.000€, e va considerata quando scegli dove comprare.

L'assicurazione: obbligatoria sì, ma dove la fai?

C'è un'unica assicurazione che la banca può obbligarti a stipulare, ed è la polizza incendio e scoppio sull'immobile. Copre i danni da incendio, esplosione e scoppio. Indicativamente costa lo 0,1-0,3% del valore dell'immobile all'anno, oppure si paga come premio unico per tutta la durata del mutuo.

Su un immobile da 200.000€: circa 200-600€/anno, oppure 3.000-8.000€ come premio unico su 25 anni.

Ecco il consiglio pratico che molti non sanno: non sei obbligato a farla con la banca. Puoi stipularla con una compagnia esterna, e quasi sempre costa meno. Anche del 30-40% meno. La banca lo sa e la propria polizza te la proporrà come "comoda"; tu chiedi e puoi rifiutare.

Le assicurazioni facoltative

Oltre all'incendio, la banca ti proporrà spesso altre polizze:

• Assicurazione vita: copre il debito residuo in caso di decesso. Non è obbligatoria, ma per mutui importanti è una tutela che molti sottoscrivono comunque — soprattutto con famiglia a carico.
• Assicurazione perdita impiego: copre le rate per alcuni mesi in caso di perdita del lavoro. Ha costo non banale e clausole spesso stringenti, va valutata con attenzione.

Ribadisco una cosa importante: la banca non può condizionare l'erogazione del mutuo alla sottoscrizione di polizze facoltative. Se ti sembra di percepire pressione in quella direzione, sappi che è tua la decisione finale e puoi dire di no senza conseguenze sulla delibera.

Il conto finale: acquisto da 200.000€, mutuo 160.000€

Per far capire quanto pesano in totale tutte queste voci, prendiamo un caso concreto: acquisto prima casa da privato per 200.000€ (con valore catastale di 120.000€), mutuo di 160.000€ al 3% su 25 anni — rata mensile di 759€.

Importi indicativi per acquisto da privato, prima casa. Variano in base a banca, notaio e zona geografica.

Per comprare una casa da 200.000€ con mutuo all'80%, servono circa 49.000-50.000€ di liquidità iniziale. L'anticipo è 40.000€, le spese 9.200€. È un aspetto che, come dicevo all'inizio, molti sottovalutano — e che può far saltare un rogito se non pianificato.

La regola che do: metti in budget un 25-30% del prezzo dell'immobile come liquidità necessaria (anticipo + spese). Se non ce la fai a quella soglia, stai cercando una casa che non ti puoi permettere, non un problema di mutuo.

Per calcolare la rata sul tuo caso specifico, c'è il calcolo rata mutuo. Se ti interessa approfondire il mutuo prima casa e le sue agevolazioni, il nostro calcolo mutuo prima casa include LTV automatico e detrazioni fiscali.

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