La surroga del mutuo (o portabilità) è il diritto del mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra per ottenere condizioni più vantaggiose, senza alcun costo. Introdotta dalla Legge Bersani (n. 40/2007), la surroga è completamente gratuita: tutti i costi sono a carico della nuova banca.
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Cos'è la surroga e come funziona
Con la surroga, il debito residuo viene trasferito dalla banca originaria a una nuova banca che offre condizioni migliori. L'ipoteca sull'immobile viene mantenuta, ma cambia il creditore. Il mutuatario può modificare:
- Il tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa)
- Lo spread applicato dalla banca
- La durata residua del mutuo
Non è possibile modificare l'importo del debito residuo (per quello serve una sostituzione del mutuo, che ha costi aggiuntivi).
La Legge Bersani vieta alla banca originaria di opporsi alla surroga o di applicare penali. Il processo deve completarsi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta; in caso di ritardi, il mutuatario ha diritto a un risarcimento dell'1% del debito residuo per ogni mese di ritardo.
Quando conviene fare la surroga
La surroga è particolarmente conveniente quando:
1. Differenziale di tasso significativo: se il tasso offerto dalla nuova banca è almeno 0,5-0,7% più basso del tuo attuale, il risparmio è significativo.
2. Lunga durata residua: più lunga è la durata residua (almeno 10-15 anni), maggiore è il risparmio complessivo.
3. Importo residuo consistente: la surroga è più conveniente con un capitale residuo oltre 50.000-70.000 €.
4. Cambio prospettiva sui tassi: se hai un variabile e prevedi rialzi, il passaggio a fisso è una protezione. Viceversa, se i tassi sono in calo.
Quando NON conviene
- Mutuo quasi estinto o poche rate rimanenti
- Differenziale di tasso inferiore a 0,3-0,5%
- Prevedi di vendere l'immobile nel breve periodo
- Il tuo tasso originario è già molto vantaggioso (es. mutui stipulati 2014-2016)
Caso pratico: su un mutuo di 180.000 € con 18 anni residui al 4,1%, surrogando al 3,3% si risparmiano 86 €/mese e circa 18.576 € in totale. Mantenendo la stessa durata, il risparmio è netto.
Costi della surroga: cosa prevede la legge
La surroga è completamente gratuita per il mutuatario. La Legge Bersani pone tutti i costi a carico della nuova banca:
- Spese notarili per l'atto di surroga
- Imposte di registro, ipotecarie e catastali
- Spese di istruttoria e perizia
- Costi di gestione pratica
- L'imposta sostitutiva non si applica
Confronto indicativo dei costi: la surroga costa 0 €, mentre un nuovo mutuo può costare tra 2.000 e 5.000 € (notaio, imposte, istruttoria, perizia).
Se una banca richiede il pagamento di spese per la surroga, è un segnale d'allarme. È possibile presentare reclamo alla Banca d'Italia o all'Arbitro Bancario Finanziario.
Requisiti e documenti necessari
Requisiti del mutuo: nessuna rata insoluta, debito residuo superiore a 30.000-50.000 €, durata residua di almeno 5-10 anni, mutuo ipotecario per finalità abitativa.
Requisiti del mutuatario: buon merito creditizio, reddito stabile e documentabile, rapporto rata/reddito sostenibile (max 30-35%), assenza di segnalazioni negative in CRIF.
Requisiti dell'immobile: valore adeguato (LTV idealmente sotto il 70%), conformità urbanistica, assenza di abusi edilizi.
Documenti da preparare
Sul mutuo attuale: contratto originario, piano di ammortamento aggiornato, ultime quietanze di pagamento, certificazione debito residuo.
Documenti personali: documento d'identità, codice fiscale, stato di famiglia, buste paga o dichiarazione redditi, estratti conto 3-6 mesi.
Sull'immobile: planimetria e visura catastale, atto di compravendita, certificato di abitabilità, APE, polizza assicurativa.
Procedura passo passo
La procedura di surroga si articola in queste fasi:
- Valutazione della convenienza: confronta il tuo mutuo attuale con le offerte disponibili usando un simulatore
- Raccolta documentazione: prepara tutti i documenti sul mutuo attuale, personali e sull'immobile
- Ricerca e confronto offerte: contatta diverse banche e richiedi preventivi dettagliati
- Presentazione domanda formale: alla banca prescelta, con tutta la documentazione
- Istruttoria e perizia: la nuova banca valuta la solvibilità e l'immobile (circa 10 giorni)
- Delibera e proposta: se positiva, la banca presenta le condizioni definitive (7-8 giorni)
- Comunicazione alla banca originaria: la nuova banca coordina il trasferimento (15-16 giorni)
- Stipula dell'atto notarile: il notaio (pagato dalla nuova banca) formalizza la surroga
- Attivazione: inizi a pagare le rate con le nuove condizioni
Tempistiche medie: circa 45-60 giorni dal momento della domanda formale alla stipula. Per velocizzare, mantieni comunicazione costante con la banca e fornisci tempestivamente i documenti aggiuntivi.