Il piano di ammortamento è il documento più trasparente del tuo mutuo: rata per rata ti dice quanta parte stai usando per ridurre il debito e quanta finisce in interessi. È un allegato obbligatorio del contratto, ma quasi nessuno lo guarda prima di firmare.
Il calcolatore qui sotto genera il piano completo, lo mostra rata per rata e lo esporta in CSV per aprirlo con Excel o Google Sheets. Sotto trovi come leggerlo, come usarlo per decidere un'estinzione anticipata e cosa cambia con il tasso variabile.
Se invece ti interessa perché l'ammortamento funziona così — la formula, l'origine del metodo, il confronto con l'ammortamento italiano e americano — la spiegazione completa è nella guida all'ammortamento alla francese.
Genera il piano di ammortamento
Come si legge il piano
Il piano è una tabella con una riga per ogni rata. Le colonne sono sempre queste:
- N. rata — il progressivo, da 1 al numero totale di rate (300 per un mutuo a 25 anni)
- Data scadenza — il giorno di addebito
- Rata — l'importo totale del mese: costante col tasso fisso, variabile col variabile
- Quota capitale — quanto di quella rata sta riducendo il debito
- Quota interessi — quanto stai pagando per il finanziamento quel mese
- Debito residuo — quanto devi ancora dopo aver pagato quella rata
L'export CSV del calcolatore aggiunge due colonne che i piani bancari spesso omettono: capitale rimborsato e interessi pagati in forma cumulata. Servono a rispondere a colpo d'occhio alla domanda che conta: a questa data, quanto ho già versato di interessi?
Il controllo rapido in due righe
Per capire un piano bastano due righe: la prima e quella di metà durata. Su un mutuo da 150.000 € al 3,0% per 25 anni la prima rata contiene 375,00 € di interessi e 336,32 € di capitale. Alla rata 150, cioè a metà, gli interessi sono scesi a 223,43 € e la quota capitale è salita a 487,89 €.
Il dato che sorprende è però il debito residuo a metà mutuo: non è la metà del capitale, ma 88.883 €, cioè il 59%. Dopo dodici anni e mezzo di rate hai rimborsato poco più del 40% del capitale, perché nella prima parte del piano stai pagando soprattutto interessi.
Come cambia la rata nel tempo
Stessa ipotesi — 150.000 €, 25 anni, tasso fisso 3,0% — con rata costante di 711,32 €. La rata non cambia mai, ma la sua composizione sì, e parecchio.
| Rata | Quota capitale | Quota interessi | Debito residuo |
|---|---|---|---|
| 1 | 336,32 € | 375,00 € | 149.663,68 € |
| 12 | 345,68 € | 365,63 € | 145.908,24 € |
| 36 | 367,03 € | 344,29 € | 137.347,57 € |
| 60 | 389,70 € | 321,62 € | 128.258,21 € |
| 120 | 452,68 € | 258,64 € | 103.002,59 € |
| 150 | 487,89 € | 223,43 € | 88.883,04 € |
| 200 | 552,77 € | 158,55 € | 62.867,96 € |
| 240 | 610,82 € | 100,49 € | 39.586,47 € |
| 270 | 658,34 € | 52,98 € | 20.534,21 € |
| 300 | 709,54 € | 1,77 € | 0,00 € |
Valori calcolati con ammortamento alla francese a tasso costante. Possibili differenze di pochi centesimi per arrotondamenti.
Alla rata 60, cioè dopo cinque anni, hai versato 42.679 € complessivi. Di questi solo 21.742 € hanno ridotto il debito: gli altri 20.937 € sono andati in interessi. Il debito residuo è ancora 128.258 €, l'86% del capitale iniziale.
All'estremo opposto, negli ultimi dodici mesi paghi in tutto 137 € di interessi. È la fase in cui il mutuo corre: quasi tutta la rata abbatte capitale. Questa asimmetria è la ragione per cui vale la pena guardare il piano prima di firmare, e non solo la rata mensile.
Usare il piano per decidere un'estinzione anticipata
La Legge Bersani (2007) ha reso gratuita l'estinzione anticipata, totale o parziale, sui mutui prima casa: niente penali. La domanda quindi non è se puoi farla, ma quando conviene. Ed è qui che il piano diventa decisivo.
Il principio: quando rimborsi capitale in anticipo cancelli tutti gli interessi futuri calcolati su quella porzione. Siccome gli interessi sono alti all'inizio e quasi nulli alla fine, prima lo fai, più risparmi. Ecco cosa succede versando 20.000 € in tre momenti diversi dello stesso mutuo, mantenendo la rata invariata e accorciando la durata:
| Quando estingui | Debito residuo | Dopo il versamento | Interessi risparmiati |
|---|---|---|---|
| Anno 3 (rata 36) | 137.348 € | 117.348 € | 16.298 € |
| Anno 12 (rata 144) | 91.792 € | 71.792 € | 8.127 € |
| Anno 20 (rata 240) | 39.586 € | 19.586 € | 2.360 € |
Lo stesso versamento rende circa 7 volte di più al terzo anno rispetto al ventesimo. Non è una questione di condizioni bancarie: è la struttura dell'ammortamento.
Attenzione a una scelta che la banca ti proporrà: dopo un'estinzione parziale puoi ridurre la rata mantenendo la durata, oppure accorciare la durata mantenendo la rata. La seconda opzione risparmia molti più interessi; la prima dà respiro immediato al bilancio mensile. I numeri sopra si riferiscono alla seconda.
Il piano serve anche per la surroga: per cambiare banca devi sapere il debito residuo alla data dell'operazione, ed è esattamente l'ultima riga prima dello switch. Come funziona la procedura è spiegato nella guida alla surroga del mutuo.
Cosa cambia con il tasso variabile
Tutto quanto sopra presuppone un tasso fisso: il piano è scolpito alla stipula e resta identico fino all'ultima riga.
Col tasso variabile esistono di fatto due piani. Quello contrattuale, generato alla stipula col tasso d'avvio, e quello effettivo, che la banca ricalcola a ogni revisione dell'indice (Euribor 1 o 3 mesi più spread, a seconda del contratto). Il secondo è quello che vedi negli estratti conto annuali, e non coincide quasi mai con il primo.
Per questo il calcolatore lavora a tasso costante: ti dà la fotografia di un piano a tasso fisso, oppure di un variabile «congelato» al tasso che indichi. Per valutare uno scenario di rialzo, il modo pratico è rigenerare il piano con il tasso ipotizzato e confrontare i totali: se la rata risultante non è sostenibile, quella è l'informazione che ti serviva. I valori correnti degli indici sono nella pagina tassi mutuo oggi.
A cosa serve davvero l'export CSV
Il piano si esporta in CSV, apribile con qualunque foglio di calcolo. Non è un vezzo: ci sono tre casi in cui serve davvero.
1. Confrontare preventivi. Con due o tre offerte sul tavolo, esporti il piano di ciascuna e le affianchi in colonne: vedi subito rata, costo totale e interessi cumulati a 5, 10 e 20 anni. Numeri che le brochure non mettono in evidenza. Per confrontare anche le spese accessorie e il TAEG c'è lo strumento dedicato al confronto TAEG.
2. Pianificare estinzioni parziali. Aggiungi una colonna «versamento extra» e modelli gli scenari: cosa succede se a fine anno rimborso 5.000 €? E se destino la tredicesima ad accorciare il mutuo? Numeri precisi invece di sensazioni.
3. Controllare la banca. Tieni il piano da parte e a ogni rata verifichi che debito residuo e quota interessi corrispondano. È il modo più semplice per accorgersi di un giorno di mora conteggiato in più, di una commissione inattesa o di un cambio di tasso non comunicato con chiarezza. Capita raramente, ma capita.
Il file resta sul tuo computer: non viene salvato da nessuna parte. Se ti interessa la ripartizione capitale/interessi in forma grafica, è complementare lo strumento di calcolo interessi del mutuo.