Tassi Mutuo Oggi: gli Indici Aggiornati e Cosa Significano

Monitorare i tassi del mutuo non è un esercizio per addetti ai lavori: è una questione di soldi. Mezzo punto di tasso, su un mutuo di 200.000 € a 25 anni, vale quasi 16.000 € di interessi sull'intera durata. Vale la pena capire dove sono i numeri oggi e, soprattutto, quali sono.

I valori di questa pagina non sono stime: gli Euribor e i tassi di politica monetaria arrivano direttamente dal Data Portal della Banca Centrale Europea e si aggiornano da soli. L'ultimo dato disponibile è riferito a agosto 2026, rilevato il 7 settembre 2026.

I tassi di riferimento oggi

Il tasso che paghi su un mutuo non lo decide la banca da zero: parte da un indice di mercato e ci aggiunge il proprio margine, lo spread. Capire questi due pezzi separatamente è l'unico modo per giudicare se un'offerta è buona.

Fonte: BCE Data Portal. Gli Euribor sono medie mensili pubblicate a mese concluso: è normale che il riferimento sia il mese precedente a quello corrente.

Quanto costa oggi un mutuo in Italia

Gli indici sono la materia prima, ma la domanda vera è un'altra: che tasso stanno effettivamente spuntando le persone che accendono un mutuo adesso? Non serve stimarlo. La BCE raccoglie dalle banche italiane i tassi realmente applicati sulle nuove operazioni di mutuo per acquisto abitazione e li pubblica ogni mese.

Fonte: BCE, MFI Interest Rate Statistics — tassi medi praticati dalle banche italiane sulle nuove operazioni, dato riferito a luglio 2026. Sono TAN, non TAEG: le spese accessorie non sono incluse.

Questi non sono valori teorici né promozionali: sono la media di quanto le banche italiane hanno effettivamente applicato. Se il preventivo che hai in mano si discosta sensibilmente da questi numeri, hai un riferimento oggettivo per chiedere conto dello scostamento.

Questi valori dicono quanto costa un mutuo adesso, ma non se sia molto o poco. Per quello serve il confronto con il passato: la pagina sullo storico dei tassi mutuo colloca il dato attuale dentro la serie BCE dal 2003 e mostra a quale percentile ci troviamo rispetto agli ultimi 5 e 10 anni.

Il confronto con l'area euro

Nello stesso mese la media dell'area euro è 3,52%: l'Italia è quindi sotto il resto dell'eurozona, con uno scarto di −0,12 punti. È un dato che vale la pena guardare nel tempo più che nel singolo mese: quando la forbice si allarga di molto, di solito significa che le banche italiane stanno prezzando un rischio diverso da quello medio europeo.

Dal TAN al costo reale

Attenzione a non fermarsi qui. Questi sono TAN, e il TAN non è quello che paghi: istruttoria, perizia e assicurazione obbligatoria possono spostare il costo effettivo di mezzo punto abbondante. Per confrontare offerte reali serve il TAEG, e per calcolarlo sui tuoi preventivi c'è lo strumento dedicato al confronto TAEG tra offerte.

Euribor: la base del tasso variabile

L'Euribor è il tasso al quale le principali banche europee si prestano denaro tra loro a breve termine. Per i mutui variabili italiani le banche usano quasi sempre l'Euribor a 3 mesi; meno di frequente quello a 1 o 6 mesi.

Il meccanismo è semplice: la rata si ricalcola periodicamente sommando l'Euribor corrente allo spread fissato in contratto, che invece resta immutato per tutta la durata. Se l'Euribor 3M sale di mezzo punto, la tua rata sale di conseguenza alla revisione successiva.

Oggi l'Euribor 3M è a 2,51%. La curva è informativa: 1 mese a 2,22%, 3 mesi a 2,51%, 6 mesi a 2,71%, 12 mesi a 2,95%. Quando le scadenze lunghe stanno sopra le corte, il mercato si aspetta tassi in rialzo; quando la curva si appiattisce o si inverte, si aspetta il contrario. È l'indicatore più onesto delle attese, molto più delle previsioni raccontate a parole.

Eurirs: la base del tasso fisso

L'Eurirs (Interest Rate Swap) è l'indice con cui le banche costruiscono il tasso fisso. Il meccanismo è lo stesso del variabile, con una differenza cruciale: la banca prende l'Eurirs della durata corrispondente al mutuo — Eurirs 20 anni per un mutuo ventennale — ci somma lo spread, e il risultato resta bloccato per tutta la durata.

Questo spiega un fatto che confonde molti: allungare la durata di un mutuo a tasso fisso alza il TAN. Non è un ricarico della banca, è che l'Eurirs a 30 anni è normalmente più alto di quello a 20. Stai comprando una garanzia di prezzo per un periodo più lungo, e costa di più. Lo si vede anche nella tabella sopra: il fisso oltre i 10 anni (3,56%) non coincide con quello a 1-5 anni (3,63%).

Una conseguenza pratica poco nota: il tasso fisso si cristallizza al momento della stipula, non della domanda. Tra delibera e rogito possono passare settimane, e in quel periodo l'Eurirs si muove. Alcune banche offrono il blocco del tasso alla delibera: se i tassi sono in salita, vale la pena chiederlo esplicitamente.

A differenza dell'Euribor, l'Eurirs è pubblicato da EMMI sotto licenza e non è recuperabile da fonti pubbliche aperte: per questo qui non ne riportiamo il valore puntuale. I tassi fissi effettivamente praticati dalle banche italiane, che è il dato che serve davvero, sono nella tabella sopra.

Cosa sta facendo la BCE

La BCE non fissa direttamente i tassi dei mutui, ma li orienta. I due numeri che contano sono il tasso sui depositi, oggi a 2,25%, e il tasso di rifinanziamento principale, a 2,40% (dati al 17 giugno 2026).

Il primo è quello che le banche ricevono per parcheggiare liquidità presso la banca centrale: è il pavimento sotto cui i tassi di mercato a breve non scendono, e quindi guida gli Euribor. Il secondo è quanto costa alle banche prendere denaro a prestito dalla BCE.

La trasmissione non è immediata né simmetrica. Sul variabile le decisioni BCE si trasferiscono in poche settimane, perché l'Euribor le anticipa e le segue da vicino. Sul fisso l'effetto è più indiretto: l'Eurirs riflette le aspettative di lungo periodo, quindi può muoversi in anticipo — o non muoversi affatto — rispetto a una decisione già scontata dal mercato. Capita spesso che dopo un annuncio della BCE il variabile cambi e il fisso resti fermo: non è un'anomalia, è il funzionamento normale.

Gli spread delle banche italiane

Se gli indici sono uguali per tutti, la differenza tra un'offerta e l'altra sta quasi tutta nello spread. Questa è una panoramica indicativa dei margini tipicamente applicati sui mutui prima casa, profilo dipendente, LTV 80%.

Lo schema è coerente con il mercato degli ultimi anni: le banche con maggiore presenza territoriale applicano margini leggermente superiori, quelle online o multicanale prezzano più aggressivamente a fronte di un servizio più digitale. Per capire come funziona quel canale c'è la pagina mutuo online: come funziona e quando conviene.

Lo spread è il margine puro della banca, ed è quindi il primo punto su cui si negozia. Sotto lo 0,60% si tratta quasi sempre di promozioni a tempo; sopra l'1,50% senza ragioni legate al profilo l'offerta è cara e merita una controproposta.

Come leggere correttamente un preventivo

Quando confronti offerte ci sono tre numeri da non confondere. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso d'interesse puro, quello con cui si calcola la rata: le banche lo mettono in evidenza perché è sempre il numero più basso. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche le spese accessorie obbligatorie — istruttoria, perizia, assicurazione vincolata, imposta sostitutiva — ed è il vero indicatore del costo.

Su due mutui con identico TAN del 3,00%, uno può avere TAEG 3,15% e l'altro 3,45%. Su 200.000 € a 25 anni sono circa 8.000 € di differenza. Il TAEG è l'unico numero che permette un confronto onesto: la pagina TAEG mutuo: cos'è e come si calcola entra nelle voci che lo compongono.

Il terzo numero è lo spread. Chiedilo sempre esplicitamente e separatamente dal TAN: una banca che comunica solo il tasso finale ti sta togliendo l'unico riferimento con cui puoi confrontarla con le altre.

Fisso o variabile con questi numeri

Con l'Euribor 3M a 2,51%, il variabile medio effettivamente praticato in Italia è 2,99%, contro 3,56% del fisso lungo. Il confronto con il fisso non va però fatto sul tasso di partenza, ma su due domande diverse.

La prima è di bilancio: quanto margine hai se la rata sale del 20-30%? Se la risposta è "nessuno", la scelta è già fatta, e non è il variabile. Il variabile non è uno strumento per chi è al limite della sostenibilità: è per chi può assorbire un rialzo senza cambiare vita.

La seconda è di orizzonte: quanto pensi di tenere questo mutuo? Se prevedi di estinguere o surrogare entro pochi anni, il tasso di partenza pesa più della protezione di lungo periodo. Se è il mutuo della casa in cui invecchierai, la certezza vale il sovrapprezzo.

Esiste anche una terza via spesso ignorata: accendere un variabile e surrogare verso il fisso se i tassi iniziano a correre. La surroga in Italia è gratuita per legge. Non è una strategia da improvvisare, ma toglie parte del carattere definitivo alla scelta iniziale. Per il confronto strutturato c'è fisso o variabile.

Nota metodologica e limiti

Gli indici di questa pagina (Euribor e tassi BCE) sono dati ufficiali scaricati automaticamente dal Data Portal della Banca Centrale Europea, aggiornati il 7 settembre 2026. Gli spread e i TAN che ne derivano sono invece valori indicativi di mercato: non sono un'offerta commerciale né un consiglio di scelta tra istituti.

Ogni banca formula un'offerta personalizzata in base a importo, durata, valore dell'immobile, reddito documentabile, anzianità lavorativa, altri impegni finanziari e profilo creditizio. Su due profili diversi la stessa banca può proporre TAN che differiscono anche di mezzo punto.

Per ottenere preventivi reali occorre presentare richiesta formale e farsi consegnare il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che riporta TAN, TAEG, spese accessorie e piano di ammortamento completo. Solo i preventivi nominativi sono davvero confrontabili.

Approfondimenti

• TAEG mutuo: cos'è e come si calcola
• Storico tassi mutuo: dove siamo rispetto al passato
• Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere
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